VADEMECUM PER LE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

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Per le spese per gli interventi  di  recupero  del  patrimonio  edilizio  sostenute sulle singole unità immobiliari dal 26.6.2012 al 31.12.2014 (termine prorogato fino al 31.12.2013 dal D.L. 63/2013 e fino al 31.12.2014 dalla L. 147/2013) è previsto un incremento della misura della detrazione dal 36% al 50% e, sempre con riferimento a questo stesso periodo, il limite massimo delle spese sui cui calcolare la detrazione passa da euro 48.000 ad euro 96.000 (art. 11, D.L. 83/2012). Lo stesso incremento e il medesimo tetto massimo di spesa è previsto per le spese effettuate sulle parti comuni di un edificio o su tutte le unità immobiliari che compongono il condominio. La detrazione incrementata al 50% vale per le spese sostenute dal 26.6.2012 al 30.6.2015.

Per effetto della L. 147/2013 la detrazione del 50% per le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio passerà dal 50% al 40% per gli interventi sulle singole unità immobiliari dal 1.1.2015 al 31.12.2015 e per gli interventi di natura condominiale dal 1.7.2015 al 30.6.2016.

La detrazione del 36% (ora 50%) spetta a tutti i soggetti passivi dell'Irpef, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di recupero edilizio.

Pertanto sono ammessi a beneficiare dell'agevolazione i seguenti soggetti: proprietario o nudo proprietario; familiare convivente, titolare di un diritto reale come usufrutto (R.M. 9.1.2007, n. 1/E), uso, abitazione, superficie; futuro acquirente; inquilino; comodatario; soci assegnatari di cooperative edilizie a proprietà indivisa o divisa; soci di società semplici, di persone e assimilate; imprenditori, purché l'immobile oggetto dell'intervento non sia strumentale all'attività né immobile merce.

Il diritto ad usufruire dell'agevolazione è riconosciuto anche ai soci di cooperative edilizie (R.M. 11.5.2001, n. 63/E). Con la C.M. 9.5.2013, n. 13/E l'Agenzia delle Entrate precisa che costituisce titolo idoneo per usufruire della detrazione anche la sentenza di separazione con cui è assegnato al coniuge l'immobile intestato all'altro. Di conseguenza al coniuge assegnatario spetta il beneficio in esame per le spese dallo stesso sostenute.

Come sopraindicato la detrazione Irpef del 50%, ai sensi dell’articolo 16 bis del Tuir 917/86 e dell’articolo 1, comma 139, Legge 147/2013, si applica anche in favore dei familiari conviventi (coniuge, parente entro il terzo grado e affine sino al secondo grado) in quanto detentori del fabbricato medesimo. A quest’ultimo riguardo, l’Agenzia delle Entrate, nell’ambito della Risoluzione n. 184/E 12 giugno 2002, ha tenuto a precisare che il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile può essere ammesso a fruire della detrazione Irpef, a condizione che: sussista la situazione di convivenza (ad esempio, desumibile da un certificato di stato di famiglia) sin dal momento di inizio dei lavori di ristrutturazione; le spese risultino effettivamente a carico del familiare convivente (fatture intestate al familiare e bonifici emessi da conto corrente del familiare intestatario delle fatture).

RIEPILOGO DELLA TEMPISTICA PER LE RISTRUTTURAZIONI

In via generale nel TUIR  è stato inserito il nuovo art. 16-bis, D.P.R. 22.12.1986, n. 917 che prevede a regime (dal 1-1-2016) una detrazione del 36% delle spese documentate per interventi di recupero del patrimonio edilizio, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore ad euro 48.000 per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo.

PRIVATI			CONDOMINI			Durata
Fino al 31.12.14	50%	Max €.96.000	Fino al 30.06.2015	50%	Max €. 96.000	in 10 anni
da 1.1.2015 al 31 12.15	40%	Max €.96.000	da 1.7.2015 al 30.06.15	40%	Max €. 96.000	in 10 anni
DAL 1° Gennaio 2016	36%	Max €.48.000	dal 1° luglio 2016	36%	Max €. 48.000	in 10 anni

L’agevolazione non necessita di particolari adempimenti, se non il più importante dato dalle particolari modalità di pagamento delle spese sostenute.

Di seguito si propone l’analisi della documentazione attestante le spese sostenute, differenziando a seconda

della tipologia di intervento, ovvero:

• interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• acquisto o realizzazione di box/posti auto pertinenziali;
• acquisto di immobili ristrutturati.

In merito all’intestazione dei documenti di spesa, la Circolare n. 57/1998, dispone quanto segue:

⇒ “ [...] i documenti giustificativi delle spese devono essere intestati al soggetto o ai soggetti che intendono fruire della detrazione. In caso di spese sostenute da uno dei soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir, le fatture o ricevute devono essere a questi intestate e, in caso di spese relative alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio ”.

Pertanto, in linea generale, il documento di spesa (fattura, ricevuta fiscale o altra idonea documentazione) deve essere intestato al soggetto che vuole beneficiare della detrazione di spesa.

         Se più contribuenti intendono richiedere la detrazione del 36%-50% (comproprietari, contitolari di diritti reali,  etc.) i documenti di spesa e le relative ricevute di pagamento vanno intestate a tutti i soggetti interessati alla detrazione;

                    Nel caso di interventi eseguiti su immobili della società di persone (S.N.C - S.a.S)

i documenti di spesa vanno intestati alla società stessa. La detrazione è ripartita tra i soci in sede di

dichiarazione dei redditi, tramite l’apposito prospetto di riparto;

                                                                                Condominio

Per gli interventi eseguiti su parti comuni condominiali, le fatture/ricevute di pagamento sono intestate al condominio. Successivamente l’amministratore provvederà a certificare ad ogni condomino la quota di spesa a esso imputabile.

             COME deve avvenire Il pagamento delle spese detraibili: mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Pertanto, per poter fruire della detrazione, le spese sostenute devono essere state pagate mediante bonifico bancario, dal quale devono risultare i seguenti dati:

• causale del versamento (con indicazione della Legge istitutiva dell’agevolazione, ovvero l’art. 16-bis, TUIR);

• codice fiscale del beneficiario della detrazione;

• numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Spese per le quali non è richiesto il pagamento con bonifico.

Vi sono alcune spese spese per le quali non è richiesto il pagamento del bonifico bancario.

Trattasi in particolare:

Þ    delle spese relative agli oneri di urbanizzazione;

Þ    delle ritenute d’acconto operate sui compensi;

Þ    dell’imposta di bollo;

Þ    dei diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce d’inizio lavori.

Il bonifico di pagamento deve essere intestato al soggetto che intende beneficiare della detrazione.

È comunque utile ricordare che l’Amministrazione Finanziaria permette la correzione di alcuni errori concernenti l’intestazione dei documenti.

IMMOBILI IN COMPROPRIETA’

Nel caso in cui più soggetti intendano beneficiare dell’agevolazione (lavori su immobile in comproprietà) è richiesto che il bonifico bancario attestante le spese sostenute sia intestato a tutti i contribuenti interessati.

Così dispone la Circolare n. 57/1998:

“[. .] in presenza di più soggetti che intendono fruire della detrazione relativamente agli stessi interventi, il bonifico deve recare l’indicazione del codice fiscale di tutti i soggetti che intendono fruire della detrazione”.

Si ricorda che il limite per la detrazione è di Euro 96.000 (fino al 2015 almeno, quando però la percentuale di detrazione si ridurrà dal 50% al 40%, per tornare dal 2016 al 36% con l’ordinario limite di Euro 48.000), il quale è riferito all’immobile. Pertanto, se due comproprietari partecipassero alle spese potrebbero detrarsi esborsi complessivamente pari a questa cifra, e non fino a Euro 96.000 a testa.

IMMOBILI DI SOCIETA’ DI PERSONE

Nel caso in cui i soggetti beneficiari della detrazione siano soci di una società di persone, ai sensi della C.M. n. 57/1998, è richiesta l’indicazione del codice fiscale della società stessa e del socio che materialmente esegue il versamento degli importi:

“Per gli interventi realizzati da soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir va indicato il codice fiscale del soggetto stesso e di quello che provvede al pagamento ”.
Si ricorda che il limite per la detrazione è di Euro 96.000 (fino al 2015 almeno, quando però la percentuale di detrazione si ridurrà dal 50% al 40%, per tornare dal 2016 al 36% con l’ordinario limite di Euro 48.000), il quale è riferito all’immobile. Pertanto, se due comproprietari partecipassero alle spese potrebbero detrarsi esborsi complessivamente pari a questa cifra, e non fino a Euro 96.000 a testa. 

PARTI COMUNI CONDOMINIALI

 Nel caso di lavori effettuati su parti comuni condominiali, il bonifico di pagamento va intestato al soggetto che provvede al pagamento (condomino o amministratore) e del condominio:

“Per gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali il bonifico deve recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio”.

RITENUTA DI ACCONTO SUI BONIFICI

Il D.L. n. 78/2010, a decorrere dal 1° luglio 2010 ha disposto che, in presenza di un pagamento con bonifico bancario o postale, la banca o Posta è tenuta a operare una ritenuta d’acconto del 10% a titolo di acconto , con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accreditamento al beneficiario; tale percentuale è stata ridotta al 4% dal 6 luglio 2011 (art. 23, comma 8, D.L. n. 98/2011).

In linea generale, il contribuente non è “direttamente” interessato dalla ritenuta in esame; tale soggetto, infatti, è tenuto a effettuare il bonifico alla banca/Posta con le consuete modalità, riportando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione, nonché il codice fiscale/partita IVA del beneficiario del bonifico.

INDICAZIONE DELLA CAUSALE

Nello spazio riservato alla causale del bonifico  devono essere riportati gli estremi della Legge di riferimento dell’agevolazione. il tradizionale riferimento alla Legge n. 449/1997 deve essere sostituito dall’indicazione dell’articolo 16-bis, D.P.R. n. 917/1986, attualmente disciplinante l’agevolazione.

Con Risoluzione 7 giugno 2012, n. 55 , l’Agenzia delle Entrate sostiene la non riconoscibilità della detrazione in caso di bonifico carente dei requisiti richiesti dalla norma tale da impedire a banche e a Poste italiane di operare la ritenuta del 4% .

SPESE SOSTENUTE PRIMA INIZIO LAVORI

Alcuni pagamenti, infatti, non possono che essere precedenti alla data di inizio dei lavori (ad esempio, spese relative alle pratiche di abilitazione amministrativa all’esecuzione dei lavori).

Di conseguenza, possono beneficiare della detrazione del 36-50% anche le spese connesse all’intervento (ad esempio, di progettazione, per materiali,  per acconti su futuri lavori, ecc.) effettuate prima della data di inizio dei lavori.

ACQUISTO/COSTRUZIONE DI BOX

È possibile beneficiare della detrazione del 36%-50% sulle spese sostenute per la realizzazione del box o posto auto, a condizione che sia pertinenziale all’immobile abitativo.

ELENCO DELLA DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE

Il Provvedimento 2 novembre 2011 prevede l’obbligo di conservazione della seguente documentazione:

1. abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione,  autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).

domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti;

3. ricevute di pagamento dell’ICI (ora IMU) se dovuta;

4. per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali, delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese;

5. in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori;

6. comunicazione preventiva alla ASL indicante la data di inizio dei lavori,  se risulta obbligatoria per le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;

7. fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute;

8. ricevute dei bonifici di pagamento.

INTERVENTI SU PARTI COMUNI

Nella Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (aggiornata a ottobre 2013), l’Agenzia delle Entrate dispone a tal proposito:

⇒ “Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione ”.

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETA’

Nel caso in cui l’intervento di recupero del patrimonio edilizio non necessiti di un titolo abilitativo il contribuente è tenuto a redigere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà; di seguito, se ne propone un fac simile.

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DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 47 del DPR n. 445/2000, sotto la propria responsabilità il/la sottoscritto/a................................................. nato/a………………………….. il.............................., a.................................,  residente in................................. Via/Piazza................................................

codice fiscale..................................., consapevole delle sanzioni civili e penali previste dall’art. 76, DPR n. 445/2000 in caso di dichiarazioni mendaci e della decadenza dei benefici eventualmente conseguenti al

provvedimento emanato sulla base di dichiarazioni non veritiere di cui all’art. 75, DPR n. 445/2000,

DICHIARA

con riferimento alla unità immobiliare di categoria catastale...................., ubicata nel Comune di ......... ..........., in via ......................................... n........, codice catastale................................ foglio..................,

particella ................, sub.....................,

§  che sono state sostenute spese per interventi di........................................................ iniziati in data…………………………

§  che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili ai sensi dell’art. 16-bis, TUIR, sebbene non necessitino di alcun titolo abilitativo ai sensi della normativa edilizia vigente.

Si allega fotocopia del documento d’identità valido.

Data ...........................................                                                Firma .............................................................................